1. 总体市场行情分析

典型样本项目板块分布：

和平商务区板块、五大道板块、老城厢板块、西广开板块、海河上游板块、海河下游板块、新开路板块、河西中心区板块、奥运板块、梅江板块、梅江南板块、小海地板块、津南双港板块、卫国道板块、张贵庄板块、东丽湖板块、南开西部板块、华苑板块、西青大学城板块、西青中北镇板块、红桥中心区板块、河北中心区板块、瑞景板块、北辰中心区板块、北辰双街板块、开发区板块、塘沽中心区板块、塘沽海洋开发区板块。

1.1典型住宅指数分析

8月天津商品住宅市场观望气氛有所缓解，典型住宅指数环比上月上升43点。

图1.1  2006年1-8月天津典型住宅指数走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月以来，天津商品住宅市场的观望气氛有所缓解，商品住宅的成交量和成交均价都有一些上涨。8月典型住宅指数为1016点，比上个月上升了43点，环比7月上涨4.42%。

1.2 住宅总体市场分析

1.2.1市场供应状况

8月商品住宅市场供应反弹上涨，批准销售商品房面积环比上涨24.63%。

表1  1-8月天津商品住宅供应状况表

8月份获得预售许可证住宅项目有40个，比7月多了14个，其中主要分布在南开、津南和塘沽，分别达到7个、7个和5个；8月全市批准预售套数8572套，批准预售面积86.42万平方米环比上月上涨24.63%。

8月市内六区商品住宅供应量大幅反弹，供应面积环比上涨56.33%

图1.2  2006年8月天津各区域批准预售面积比例图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

从8月份批准预售面积分区比例图中可以明显看出，市内六区的比重最大，占到全市的54%，上市面积达到了46.19万平方米，环比6月上涨233.29%；远郊五区县上市面积大大萎缩，批准预售的面积仅为8.15万平方米，环比6月下降76.18%，只占全市的9%；近郊四区和滨海三区的比重相对比较稳定，占全市比重的20%左右。

1.2.2 市场需求状况

8月天津市商品住宅市场观望气氛有所缓解，商品住宅成交量环比上升3.93%。

图1.3  2006年1-8月天津商品住宅成交量走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

根据天津典型住宅指数办公室监测数据显示，8月商品住宅成交套数达到6013套，面积达到67.84万平方米，住宅成交面积环比7月上涨3.75%，实现销售金额31.74亿元，环比上月上涨8.37%。

8月全市市场需求出现结构性调整，市内六区表强眼。

图1.4  2006年8月天津商品住宅成交比重图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月市内六区成交量上涨最快，完成成交套数2150套，占全市比重达到35.8%，比上个月上涨6个百分点；滨海三区的成交套数持续下降，成交套数为1131套，环比7月下降13.94%；远郊五区县成交量比较平缓，环比7月下降0.67%，在全市中的成交比重达到23.9%；近郊四区成交量有所上涨，8月成交1296套，环比上升4.52%，占全市比重的21.6%。

8月中心城区成交面积全面复苏，最大增幅达到59%。

图1.5  2006年8月天津市市内六区商品住宅成交套数状况图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月市内六区的商品住宅成交套数除河西区比较平稳外，其他各区都出现了较大幅度的上涨。其中河北区8月上涨幅度最大，成交了318套，环比7月上上涨了59%；其次是红桥区，成交了249套，环比7月上涨了56.6%；南开区成交了736套，环比上涨29.58%；和平和河东上涨幅度相对较少，环比分别达到了16.23%和12.2%；河西区成交套数比较稳定，8月成交了260套，环比上涨了1.96%。

8月南开区成交面积依然领先，红桥区增幅最大。

图1.6  2006年8月天津市市内六区商品住宅成交面积状况图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月由于商品住宅市场的观望气氛的缓解，成交面积大幅上涨，市内六区表现得尤为明显，其中红桥区增幅最大，达到2.82万平方米，环比7月上涨60%；河北区增幅排在第二，环比上涨42.1%；南开和河东环比分别达到29.66%和24.58%；和平和河西比较稳定，环比分别上涨了3.48%和下降了0.27%。

1.2.3 市场价格状况

8月成交结构性的调整带动整体价格上扬。

图1.6  2006年1-8月天津商品住宅成交价格走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月随着天津市商品住宅市场观望气氛的缓解，商品住宅的成交均价反弹上涨了一些。8月天津商品住宅的成交均价为4697元/平方米，环比7月上涨了4.68%。

8月各主要区域的成交均价增减不一

图1.7  2006年1-8月天津各主要区域商品住宅成交均价走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月份市内六区的成交价格比较稳定，成交价格为6384元/平方米，环比上涨0.24%；近郊四区出现波动上涨的趋势，8月份成交价格为4334元/平方米，环比7月上涨了1.09%；滨海三区8月份成交均价出现了下滑趋势，为3898元/平方米，环比7月下降了2.54%；远郊五区县8月份下降幅度比较大，成交均价为2835元/平方米，环比下降4.36%。

8月红桥区成交均价上涨幅度最大

图1.9  2006年8月天津市商品住宅成交均价状况

数据来源：天津典型住宅指数办公室

从市内六区情况看，除河东和河北的成交均价下跌，其他各区都有所上涨。其中红桥区的8月成交均价涨幅最大，为5376元/平方米，环比7月上涨8.76%；其次是和平区成交价格依然保持高位，在8114元/平方米，环比上涨5.13%；河北区的价格下降幅度最大，为5379元/平方米，环比7月下降6.29%。

2．典型区域分析

2.1 瑞景板块

瑞景居住区是2002年天津市政府重点规划建设的，继华苑、丽苑、梅江居住区后又一大型居住区。位于天津市西北部（北辰区），辰昌路（丁字沽三号路）与外环线之间，距市中心距离约12公里。2006年6月12日地铁一号线开通试运行，标志着发展了近四年的瑞景进入了地铁时代，居住环境及交通环境将会出现重大的飞跃。2006年1-8月在售项目7个，共销售套数4388套，实现销售面积37.13万平方米，销售金额13.24亿元，平均成交均价3565元/平方米。1-8月份瑞景板块呈现销售以经济适用房为主，销售速度快的特点。其中2006年8月瑞景板块实现销售套数899套，销售面积7.48万平方米，分别环比7月下降6.55%和7.48%；实现销售额2.68亿元，环比7月下降8.75%，板块成交平均价格为3586元/平方米，环比7月下降1.38%。典型住宅项目首创•宝翠花都成交价格逆市上涨，为4940元/平方米，环比7月上涨了2%。8月首创•宝翠花都项目成交套数为32套，实现0.4万平方米成交面积和0.2亿销售额的销售佳绩。首创•宝翠花都项目作为首创置业“环境心里建筑”的一期首发产品，宝翠花都所倡导的不是一个用房子来定义阶层、定义生活层级的概念，他是以环境心里学理论为基础，在整个产品建设过程中切实把握当今社会人们最关注的两样东西：身外之“环境”和身内之“心理”，着力于创造现代建筑技术条件下的一个真正满足人们需要的、有利于社区建设和人们心理健康、环保、和睦的居住环境，让住在这儿的人们告别城市病和亚健康，生活在高质量的生态环境、生活环境和心理环境中。

图2.1.1  2006年1-8月瑞景板块项目成交走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月瑞景板块由于没有新开楼盘，也没有楼盘集中放量，成交量有所下降，为7.48万平方米，环比7月下降7.47%。2006年1-7月瑞景板块呈现了逐月上涨的趋势，从1月的3万平米左右到7月成交量达到7.96万平方米，6-7月是瑞景板块成交的高峰期，除了经济适用房的放量外，商品房首创•宝翠花都以及奥园二期的上市，带动了整个板块的交易量的上升。

图2.1.2  2006年1-8月瑞景板块成交均价走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

从瑞景板块成交价格走势图可以看出，8月此板块的平均价格有所下滑，为3586元/平方米，环比7月下降1.38%。前4个月瑞景板块的成交均价呈上升趋势，特别是4月达到最高为3938元/平方米，以后几个月由于经济适用房的大量销售拉低了整个板块的成交均价，但随着中高档商品住宅项目首创•宝翠花都的放量，整个区域价格又被提升。8月典型住宅项目首创•宝翠花都成交均价为4940元/平方米，环比6月上涨了2%。

图2.1.3  2006年8月瑞景板块按户型面积分成交量情况

数据来源：天津典型住宅指数办公室

瑞景板块按户型面积分类，8月成交面积主要集中在70-90平方米，这类户型8月成交量占据整个板块的50.2%；而8月首创•宝翠花都主推户型是130-150平方米的销售套数达到21套，占整个板块此户型的总销售套数的77.78%。

图2.1.4  2006年8月瑞景板块按户型面积分成交额及价格状况图

数据来源：天津典型住宅指数办公

从户型面积的平均成交价格来看，8月瑞景板块呈现出面积越大成交价格越高的特点。70平米以下、70-90平米和90-110平方米的户型平均价格在3400元/平方米左右；除了以上三种户型较小面积的户型外其他较大面积户型的成交价格达到了4500元/平方米； 8月首创•宝翠花都成交户型主要集中在130-150平方米，它的成交价格达到4800元/平方米，比此板块此户型平均价格高出将近三百元。

典型住宅样本项目分析：

首创•宝翠花都——瑞景板块

首创•宝翠花都项目是由首创置业集团与亚洲最大不动产投资机构GIC联合斥资7.4个亿在津开发的首个高尚纯居住社区，项目位于丁字沽三号路延长线的瑞景居住区内，西侧为天津外环线，南侧为龙泉道，北侧为临龙舟道，东侧为辰旺路。项目的交通脉络四通八达，除了即将开通的地铁1号线外，还有606路、658路、34路、634路等多条公交线路经由社区，出行极为便捷。一期开发约10万平方米，建筑形式为6层的多层洋房及10-11层的板式小高层，绿化率为46%，容积率仅为1.42，居住尺度宽松舒适，其中多层洋房部分将于06年底入住，板式小高层部分将于07年年中入住。

首创•宝翠花都作为瑞景板块新入市的一个项目，开发商在资金、土地资源、经验积累、市场定位、产品设计等方面具有很强的实力，使得该项目在品牌、产品品质等方面具有明显优势，刚刚6月份一开盘便成为区域焦点。典型住宅项目首创•宝翠花都成交价格逆市上涨，为4940元/平方米，环比7月上涨了2%；成交套数为32套，实现0.4万平方米成交面积和0.2亿销售额的销售佳绩。首创•宝翠花都的进入对拉动区域价值起到了核心作用，周边配套及环境设施齐全，濒临新开通的地铁1号线，升值空间巨大，必将成为瑞景板块的成长引擎。

2.2老城厢板块

老城厢板块已经成为目前城市核心区的热点板块，成交量在各板块中位于前列，且楼盘品质、价格在市场中独占优势。老城厢是天津的发源地，天津城市特色和城市文化的传承地，具有丰富的文化底蕴。2006年，老城厢建设渐入佳境，新开盘项目逐渐增多。8月由于新盘入市，整个板块实现销售套数228套，销售面积达到2.89万平方米，环比7月上升了75.05%，实现销售额2.10亿元，板块成交平均价格由于新盘低价入市，调整为7269元/平方米，环比7月下降了1.83%。

8月新盘入市，老城厢板块成交面积涨幅达到75.05%

图2.2.1  2006年1-8月老城厢板块项目成交走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月老城厢板块由于有新项目的入市，成交面积反弹上涨，达到了2.89万平方米，环比7月上涨了75.05%，此板块的典型住宅项目天津富力城8月份成交量为53套，成交面积为7506平方米，占整个板块本月成交面积的26%。

8月老城厢板块有新项目低价入市，成交均价环比下跌1.83%。

图2.2.2  2006年1-8月老城厢成交均价走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

从价格走势看，8月份老城厢板块由于有新盘低价入市，价格结构性的调整，平均价格下跌为7269元/平方米，环比7月下降1.83%。典型住宅项目天津富力城有着独特的南派园林景观、通透短板地设计及精装修等方面的特点，8月份平均价格高出均价达到7913元/平方米，与7月基本保持持平，在区域内价格处于领导地位。

图2.2.3  2006年8月老城厢板块按户型面积分成交量情况

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月老城厢板块，90-130平方米和130-200平方米的户型一如既往受到消费者的青睐，成交的面积大部分集中在这两种户型上，其中130-200平方米的占全部成交的44.68%，90-130平方米占45.65%，这些老城厢板块的主流户型主要集中在典型住宅项目天津富力城上，其中130-200平方米8月成交32套，占此户型成交套数的35.56%。

图2.2.4  2006年8月老城厢板块按面积分成交额及价格状况图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

从各类户型面积的平均价格看，老城厢板块的主力户型面积90-200平方米的成交价格维持在7000~7400元/平方米，200平方米以上户型面积价格达到了8300元/平方米的成交价格。8月90-130和130~200平方米户型的成交额都表现突出，分别实现0.93、0.95亿元的销售额，其中富力城项目本月销售130~200平方米户型达到32套，价格也达到了7800元/平方米。富力城项目8月实现销售额0.59亿元，占整个板块的28%，显示出项目在老城厢板块中的分量，其大大促进了区域价值的提升，也带动了其他项目的销售。

典型住宅样本项目分析：

富力城——老城厢板块

天津富力城坐落于南开区与和平区的交界地带，是富力地产北方区的第二个大型项目，东起风秀路，西至西马路，北起北马路，南至南城街，毗邻规划中的地铁一号线、二号线，项目总占地面积21.56万平方米，地上总建筑面积72.4万平方米，绿化率31%，容积率3.35，建筑形态以24到28层短板纯南北向住宅为主，进深12至13米，层高3米，是目前天津为数不多的几个采用精装修的房地产项目之一。

8月份天津富力城项目销售总套数53套，90（含）-130平方米之间的住宅5套，130（含）-200平方米之间的住宅32套，总体上看，130（含）-200平方米之间的户型面积成交量最大，与该板块的主销户型相吻合，并且该户型的板块市场份额高达35.56%。虽然板块其他项目价格下滑幅度比较大，但富力城由于精装修等原因比较受消费者的青睐，8月销售均价较为平稳，环比7月仅下降0.92%，为7912元/平方米，远高于板块均价7269元/平方米。

2.3 奥运板块

南开区一直是天津市传统的生活居住区，随着奥运概念的深入，水上公园以南的奥运板块一度成为天津市住宅开发的热点区域，并且随着该区域逐步走向成熟，各项配套基本完善，住宅产品也将在这一区域逐步走向稀缺和高端。2006年1-8月份成交量依然维持在较高的水平，1-8月实现成交面积30.88万平方米，成交套数2396套，实现销售金额20.34亿元，成交均价为6587元/平方米。2006年8月份虽然缺少新盘入市，多个存量项目进入销售尾期，但该区域前几个月的销售热潮有所回升，价格也上升了。8月份该板块内的在售项目主要有6个，实现销售套数262套，销售面积3.28万平方米，分别环比7月上升了33.67%和32.52%；实现销售额2.04亿元，环比7月上升了15.9%，板块成交平均价格为7050元/平方米，环比6月上升了2.41%。

图2.3.1  2006年1-8月奥运板块成交走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月奥运板块成交量开始有较大幅度上升，成交面积为3.43万平方米，环比7月上升了32.52%。2006年1-8月各月成交量波动较大，波峰出现在4月，成交量达到了6.74万平方米，之后的6、7月成交量出现了较快幅度的下滑，但8月开始回升。

图2.3.2  2006年1-8月奥运板块成交均价走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月由于奥运板块的仁爱濠景庄园、时代奥城等高品质项目的销售量的增加，从而使整个板块的成交均价再次回升，成交均价为7050元/平方米，环比7月上升2.41%。

图2.3.3  2006年8月奥运板块按户型面积分成交量情况

数据来源：天津典型住宅指数办公室

奥运板块按户型面积分类可以明显的看出以大户型为主，成交面积主要集中在90-130平方米和130-200平方米，8月成交套数占据整个板块的67%，环比7月的77%有所下降。

虽然上述两种户型8月成交比重有所下降，但这两类户型仍是奥运板块的主流户型。其中90-130平方米的占总成交套数的39.69%，130-200平方米的占总成交套数的27.10%，甚至在别的板块都较少出现的200平方米以上户型，在奥运板块成交套数也占到总成交套数的8.8%； 70-90平方米的成交量有较大上升，7月该户型成交量仅有2套，而8月新楼盘此户型的放量，使得此户型8月成交量达到了34套，占总板块成交套数的12.98%。

图2.3.4  2006年8月奥运板块按户型面积分成交额及价格情况图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

从户型面积的平均成交价格来看，8月的价格都比7月有所上升，70平米以下的小户型和70-90平方米的小户型由于都是高档社区中的少量小面积户型，尤其是70平米以下户型的新楼盘为精装修的高品质楼盘，所以成交价格较高，平均价格分别在10002元/平方米和8705元/平方米左右，200平米以上户型的平均成交价格相对较低为7216元/平方米，而其它主流户型住宅的平均价格比较低在6300-7000元/平方米之间。

2.4 梅江板块

梅江生态居住区位于天津市南部，地处河西区、津南区、西青区交汇处。它东临解放南路，南至谭江道，西起卫南洼风景区，北到郁江道，与黑牛城道接壤；地理位置优越：距离市中心区6公里，距离高教区8公里、距离滨海国际机场21公里；配套实施完善：靠近友谊路涉外区，友谊商场、科技馆、水晶宫大酒店以及即将建成的历史博物馆近在咫尺；天津市的经济建设将逐步向南部发展，南中环的建成，卫津河、南围堤河的改造，所有这些使梅江成为具有极大升值潜力的一方宝地，也是最适居住的家园。经过几年的开发热潮，目前梅江板块在售项目只有3个，2006年1-8月成交量相比其他板块较少，但是成交均价较高。2006年1-8月成交521套，实现销售金额6.34亿元，成交均价为7187元/平方米。2006年8月没有新盘入市，项目销售也接近尾声，销售成交76套，环比7月上升72.73%；销售面积1.33万平方米，环比上升59.09%；成交均价为7207元/平方米，环比上升4.75%。

图2.4.1  2006年1-8月梅江板块成交走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

图2.4.2  2006年1-8月梅江板块成交均价走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月份，梅江板块逐步走出7月以来的市场观望期，成交量大幅回升，8月成交面积达1.33万平方米，环比上升57.46%。由于此板块多为大户型的高档住宅，2006年1-8月，梅江板块均价波动变化不是很大，只是7月因受国家宏观政策的影响，成交均价下挫。8月市场回暖，成交均价为7207元/平方米，环比上升4.75%，达到2006年1-8月的平均水平。

图2.4.3  2006年8月梅江板块按户型面积分成交量情况

数据来源：天津典型住宅指数办公室

梅江板块按户型面积分类来看，此板块在售的户型只有三种，且均为大户型。其中成交面积主要集中在130-200平方米和200以上平方米，上述两种户型8月成交面积合计1.28万平方米，占总板块成交面积的96.24%。8月，成交量最大的是130-200平方米，成交套数62套。

图2.4.4  2006年8月梅江板块按户型面积分成交额及价格情况图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

从户型面积的平均成交价格来看，90-130平方米的户型由于在该板块中可供销售的量较少，所以成交价格较高，平均价格在7685元/平方米。成交量最大的130-200平方米的户型均价较低，为7114元/平方米。

2.5 梅江南板块

梅江南居住区位于天津市东南方，是天津市主导风向的上风向，也是天津市总体规划控制的大气洁净区域，环境优美，它面临“天津市卫南洼风景区”，是市区内规划最大的消闲、避暑、旅游胜地。东侧为天津市区的主要城市干道解放南路，直达金融一条街，南为外环线，可便捷通往城市各个方向，友谊南路紧邻小区西侧横贯南北，直达市中心，交通十分便利，是天津市大学城教育圈与经济开发区工业圈、会展中心交流圈、行政文化圈、奥林匹克中心体育圈、友谊路金融圈辐射交叉的核心地带。所有这些优良的配套基础设施、交通设施等都无疑拉动了房价的增长。2006年1-8月梅江南板块实现销售套数1090套，成交面积达到了15.77万平方米，成交均价7439元/平方米。8月成交124套，环比7月下降22.5%，成交额1.29亿元，成交均价为7082元/平方米。

图2.5.1  2006年1-8月梅江南板块成交走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

图2.5.2  2006年1-8月梅江南板块成交均价走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

2006年1-8月，梅江南板块各月成交量曲折变化，5月新楼盘入市的集中放量，使得5月成交量远远高于其他各月。7月以后该板块已在售楼盘成交量趋于平稳，8月销售成交124套，相比7月销售套数160套略有下降，成交面积1.82万平方米，环比下降23.21%；成交均价为7082元/平方米，环比上升3.89%，主要原因是由于8月高档别墅公寓的成交，拉高了该板块的成交均价。

图2.5.3  2006年8月梅江南板块按户型面积分成交量情况

数据来源：天津典型住宅指数办公室

按照板块户型面积来看，梅江南板块大户型颇为畅销。100-200平米户型的销售套数92套，占总销售套数74.2%；成交面积1.3万平方米，占整版块成交面积的71.4%。其中120-150平方米的户型成交量最大，达到了44套。

图2.5.4  2006年8月梅江南板块按户型面积分成交额及价格情况图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

从户型面积的平均成交价格来看，8月份梅江南板块成交均价的高价为90-100平方米，成交均价达7845元/平方米。120-150平方米和150-200平方米户型均价低于整体板块的均价，一定程度上促进了这两种户型的销售。

2.6 卫国道板块

卫国道板块配套成熟，交通便捷（多条公交线路，以及邻近建设中的地铁2号线）区域发展潜力无限，随着滨海战略的实行，东部板块因其独特的区位特点，必将面临良好的发展机遇，是未来城市发展的新热点。2006年1-8月卫国道板块实现销售套数1198套，成交面积达13.19万平方米，成交均价在4655元/平方米。8月份由于没有新开发楼盘，钱塘精英汇、阳光星期8等销售项目所供应的数量所剩无几了，所以此月成交套数19套，与7月基本持平；成交均价略有上升，为4823元/平方米，环比7月上涨了4.78%。

图2.6.1  2006年1-8月卫国道板块成交走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月卫国道板块的成交量持续走低，成交套数为19套，成交面积0.23万平方米，环比7月下降了21.95%。5月以来一直没有新开盘项目，此板块成交量呈持续下降之势。2006年1-8月各月成交量波动曲折，2月份百合春天新开盘，集中放量，使得该板块成交量达最大，成交400套，成交面积达到了4.2万平方米。

图2.6.2  2006年1-8月卫国道板块成交均价走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月份卫国道板块的成交均价比上个月略有上升，一方面主要是由于前期价格相对较低的楼盘已基本销售完毕；另一方面，8月该板块各主流户型均价都略有上升，尤其成交套数相对较多的130-150平方米大户型，其均价为5106元/平方米，以及100-120平方米的均价为4850元/平方米，环比上升13.03%，这就使得此板块均价略有上升。

图2.6.3  2006年8月卫国道板块按户型面积分成交量情况

数据来源：天津典型住宅指数办公室

卫国道板块按户型面积来看，主要集中为100-150平方米的大户型，其中120-150平方米户型成交量较大，为该板块的主推户型，成交面积811.7平方米。 由于板块内楼盘销售已近尾声，因而成交套数较少。

图2.6.4  2006年8月卫国道板块按户型面积分成交额及价格情况图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

从户型面积的平均成交价格来看，8月份120-150平方米的主流户型成交均价最高，为5106元/平方米，环比上升8.02%；90-100平方米户型紧随其后，达到4917元/平方米，环比上升4.42%；100-120平方米的均价为4850元/平方米，环比上升13.03%。8月份只有150-200平方米的户型，均价略有下降，为4311元/平方米。

2.7 新开路板块

新开路板块地处繁华地段，配套成熟，交通便捷，区域的升值潜力非常大。2006年1-8月份新开路板块实现销售套数909套，成交面积达到11.2万平方米，成交均价6691元/平方米。对比7月的销售成交量，8月成交量呈现巨大的回升，其中销售成交套数109套，环比增长122%；销售成交面积1.28万平方米，环比增长102.9%。

图2.7.1  2006年1-8月新开路板块成交走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月份新楼盘适时大量低价入市，加之原已在售楼盘使得该板块楼盘供给量增大，销售成交量增长显著。销售成交套数109套，销售成交面积1.28万平方米。

图2.7.2  2006年1-8月新开路板块成交均价走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

2006年1-8月新开路板块成交均价持续攀升，在7月达到7628元/平方米。8月新开路板块成交均价6707元/平方米，环比下降12.07%，降幅较大。8月份由于新项目开盘入市，且规模较大，使得该板块的销售成交量大幅上升，新楼盘低价入市也整体拉低了此板块的成交均价。

图2.7.3  2006年8月新开路板块成交量情况

数据来源：天津典型住宅指数办公室

新开路板块按户型面积来看，90-130平方米和130-150平方米为此板块的主推户型。8月，90-130平方米销售成交68套，占比62.39%； 130-150平方米销售成交36套，占比33.03%。上述两种户型合计销售成交面积12019.73平方米，占此板块销售成交面积93.81%。由于新盘的进入，90-130平方米和130-150平方米户型的供给量增大，且其价格具有竞争优势，因此上述两种户型成交量增大。90-130平方米户型成交套数环比增长143%；130-150平方米户型成交套数环比增长125%。

图2.7.4  2006年8月新开路板块成交额及价格情况图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

从户型面积的平均成交价格来看，8月份150-200平方米的销售平均价格依然最高，达7653元/平方米。90-130平方米和130-150平方米户型平均价格为6673元/平方米。

2.8 西青中北镇板块

西青中北镇板块位于西青区中北镇外环线一侧，采用“一环、一心、三轴、多组团”的模式，打造生态型、文化型亲水居住区；目前有假日风景、金厦水语花城两个项目在售。2006年1-8月西青中北镇板块实现销售812套，成交面积达到8.8万平方米，成交均价在4943元/平方米。8月虽然没有新开售楼盘，但是成交套数与销售面积均比7月有较大提升, 销售成交117套，环比7月上涨37.6%；成交均价4937元/平方米，环比7月下降了3.82%。

图2.8.1  2006年1-8月西青中北镇板块项目成交走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月此板块持续7月以来的回升趋势，成交面积为1.23万平方米，环比7月上涨了25.57%。2006年1-8月各月成交量波动曲折，前5个月成交面积呈现持续增长态势，5月达到最高点，成交169套，成交面积达1.92万平方米。经过6月大幅下降之后，7月、8月呈现不断回升趋势。

图2.8.2  2006年1-8月西青中北镇板块成交均价走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月西青中北镇成交均价比上个月有小幅下降，为4937元/平方米，环比下降3.8%。从2006年1-8月的成交均价走势图可以看到，成交均价在经过1-7月持续上升后，8月有所回落，其中主要是由于90-130平方米户型成交套数、面积较大，且此户型均价较低，为4832元/平方米。

图2.8.3  2006年8月西青中北镇板块按户型面积分成交量情况

数据来源：天津典型住宅指数办公室

西青中北镇板块按户型面积来看，90平方米以上的户型成交套数及成交面积数量较大，该户型为此板块的主流户型。8月，90-130平方米户型销售套数67套，占比57%；销售面积7402平方米，占比60%。值得关注的是8月70-90平方米小户型销售套数32套，销售面积2713平方米，均超过130-200平方米户型，占总板块销售面积的22%。

图2.8.4  2006年8月西青中北镇板块按户型面积分成交额及价格情况图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

从户型面积的平均成交价格来看，8月西青中北镇板块的主流户型90-130平方米的价格较低，成交均价4831元/平方米；70平方米以下供给量较少，导致其价格较高，达5278元/平方米。

2.9 北辰双街板块

北辰区距北京110公里，距天津新港50公里，众所周知，一直以来它在天津与北京、天津市区与滨海新区之间担任着重要的通勤角色。北辰双街板块越来越被消费者所关注，成交量也在不断增加。2006年1-8月北辰双街板块实现销售套数1182套，成交面积达到1.07万平方米，成交均价在3496元/平方米。8月板块没有新盘入市，成交量稍有下降。成交面积1.14万平方米，环比下降24.34%。

图2.9.1  2006年1-8月北辰双街板块成交走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

图2.9.2  2006年1-8月北辰双街板块成交均价走势图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

8月北辰双街板块有万源星城和双街新城两个项目，本月成交套数133套，环比7月下降了27.72%；成交均价达3830元/平方米，价格较为稳定，与7月基本持平。

图2.9.3  2006年8月北辰双街板块按户型面积分成交量情况

数据来源：天津典型住宅指数办公室

北辰双街板块按户型面积分类来看，8月主要销售户型依然为70-90平方米和90-130平方米，合计销售套数105套，占比44.12%。与7月70-90平方米户型成交量较大相比不同的是，90-130平方米户型销售成交套数最大，销售成交61套，销售成交面积5989平方米，占板块总成交面积的52%。

图2.9.4  2006年8月北辰双街板块按户型面积分成交额及价格情况图

数据来源：天津典型住宅指数办公室

从户型面积的平均成交价格来看，8月北辰双街板块主打户型70-90平方米和90-130平方米平均成交价格较低，70-90平方米均价为3769元/平方米，90-130平方米均价为3779元/平方米。而供给量较小的70平方米以下和130-200平方米良种户型则平均成交价格在较高的水平。

以上内容由中国房地产指数系统、天津典型住宅指数办公室研究撰写，如需转载请或了解更加详细的资讯请与我们联系。如发现非法刊登或转载，我们将依法追究其法律责任。联系电话：022-83865262