【寻珊珊】刚才这位业主代表提到的交房时需要的三表，请律师跟网友说一下

【田双立】我来说吧，律师解释的都是权威的国家法规，济南有一些土政策。

现在交房存在的普遍的有代表性的问题，有这么五方面：

　　第一，没有交房法定的三表。国家规定开发商交房必须具备五证、两书、三表。五证，在买房子的时候就已经具备了，咱就没必要再细说了。两书就是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现在在这两书中出现比较普遍的缩水现象。建设部规定《住宅质量保证书》保修的时间和项目现在有部分开发商严重缩水，例如国家规定防水工程保修五年，现在有几家开发商保修三年；采暖工程保修两个采暖期，有的开发商就保修一个采暖期；电气管线等国家规定保修两年，有的开发商只保修六个月到一年。国家规定，保修期限从竣工之日起，虽然不合格但是已经竣工了，它再拖上几个月，验房发现问题再修上一两个月，有的半年保修期就过了。首先看质量保证书是不是符合保修期限和保修项目。

　　刚才谈到三表，实际上这三表是我结合济南市政府有关职能部门的地方规定总结起来的，第一表是《竣工验收备案表》，《竣工验收备案表》是国家建设部一个强制性的规定。就这一个表是政府十几个职能部门对这个楼盘合格的认定，这是国家对这个楼盘颁发的合格证。第二表——《住宅工程分户验收记录表》，这是明文规定分户验收必须验收的，并且公示，同时把它夹在《住宅质量保证书》里面。第三表——面积实测表，这是将来房产证上要表现的数据。个别楼盘三表没有就强行收房，而且面对媒体的采访说已经交了80%了，当然这个数据是准确的，一是业主不懂，有的懂的也放弃了自己的权利。据它们的业主到质监站和建委的调查，发现根本不具备竣工验收合格的条件，它的外墙都没有保温，楼层加高了一层，违反了规划，还有其他的严重质量问题。质监站正在处罚它，但是发了两次罚款单它都没有执行。包括保修期的严重缩水，精装修还不如粗装修，国家规定的住宅设计规范的房屋净高不能低于2.4米，当然层高2.8米不好测量，净高是任何一个人用尺子都可以量出来的，它才2.3米左右，严重地违反了住宅要求。质监站的答复是罚款，你这些部门罚了款了（当然这些罚款都交了国家财政了） ，但是业主怎么办？是它的基本功能、住宅质量缩水了，业主的损失向谁要？

　　第二，《分户验收记录表》严重不实。《分户验收记录表》实际上是开发商四个单位（开发商、施工单位、监理公司和物业公司盖上的），有一定生活常识的业主都知道，写的合格都是一个人写的，而且几百户验收表都出自一个人的笔迹，我碰到一个填表的人他说一天填几百个表，手累得都酸了。分户验收有二百多个标准，而且必须有详细的记录，现在这个不但没有，而且公开造假。

　　第三，现在存在的普遍问题是，开发商利用购房合同他负责起草的权利制定了一些不合格的霸王条款，这些条款一会儿由马律师解释一下怎么办。合同约定了，但是约定的不合法怎么纠正也是由马律师来说。某些楼盘应该是去年年底交房，开发商一月份发了一个收房通知书，说已经验收了，都合格了，业主们你们来收房，但是天寒地冻不适合来收房，想选择一个很好的日子隆重地验收，一直选到三月份还没有确定，实际上就是想少赔付。

　　第四，约定的不合法。某些楼盘以开发设计等四个单位的验收竣工合格为准，这是他们四个单位的合格报告（看表），实际上这四个单位都是由一家单位出资请的，他们为了应付交房时间仓促地交房。可以说，现在中国没有一套合格的商品房，而且房屋质量越来越差劲。合同约定了，法官的判决大部分的判决是有了他们四个单位的验收就可以交房了，交房的时间就可以计算到合同的约定，这样业主就受到了相当的损失。合同有约定了，你拖多长时间不来收就视为交房了。应该是依据国家的标准来收房，有这么几个字“四通一平”，水电通、燃气和暖气通，不一定夏天就通暖气，是具备了使用的条件。可是就这样的话，有的小区还没有。我已经验了某楼盘四五次房子了，别说路了，都是沟，还在铺煤气管道。我想问一句：济南市建筑工程质量监督站是如何按照国家标准验收的？国家标准有几百条验收的细则，包括市建委《分户验收标准》都明确地规定验收条件，可是作为济南市建委下属的质监站在验收的时候居然能够提供这样的验收证明（看表）：市监督站抽查质量符合要求（下面是验收的楼号）、验收备案正在办理中，盖的是质监站的章。“正在备案中”那就说明还没有备案完，备案要牵扯到很多部门，包括当地的规划、消防、人防、环保甚至是交警都得要盖个章，小区的路进出是不是合理？这些都没有具备，你怎么交房？质监站是汇集了十几个部门的功能认可的，备案表不提供，你开了一个证明，好了，这个证明的结果是什么？业主发现的问题是我近几年验房来发现最多的。这就是政府职能部门提供这样的验房单造成的后果，严重地说，这个后果造成了市场的不安定因素。一百多人的业主，到开发商办公地点区维权，电视、报纸都报道了，这是好现象吗？现在是个法制社会，我认为法律是非常健全的，关键是执行不力。

　　最后一个是老百姓最头疼也是我最头疼的，找了验房师验房了，不给修怎么办？像某些小区就说合格了，我不给你修，你自己装修解决吧。有的拖你两三月、三个月，在外面租房子少说也得七八百一个月。有的还需要结婚，有的拆迁没地方住，最后都妥协了。



【田双立】面对开发商逾期交房甚至已经知道开发商交房缩水的情况下业主怎么办？业主应该通过网络、通过QQ群很早就相识了，我也被邀请到很多论坛和群里做客。我认为群主和管理员（或者斑竹）有责任起引导作用，引导业主在交房前多学一些国家的相关法律法规和房产知识，同时请明白人讲一讲。我一年要讲三十多次大型的讲座（都是公益的），可以直接联系我。当发现问题时，外海·蝶泉做的不错。外海业主组织了很多次聚会，特别是网络、报纸、电视都在报道。具体从几个方面，首先业主要知道开发商交房应该具备交房证件和条件，如果他不具备，你可以进行维权。

　　刚才谈到了五证两书三表和具体的审查方法，具体来讲收房前应该完成三方面的工作。第一，检查开发商的交房证件。刚才谈到了质保书和三表不具备，如果具备了，住宅质量和分户验收表属于假造的。起码这些条件具备了，才能如约到开发商那里办理第二个手续。第二个手续，济南的购房者通过集体维权争取到先验房后收房，北京作为中国第一个由政府出面制定地方法规的先验房后交房的城市，现在国内有很多城市在效仿，我估计济南也快了。收房的时候和验房标准应该一致，但是在我们这个城市维权的业主很少。一般都是先收房，发现问题开发商愿意修给你修。第三，验房。验房的时候一定要找有水平、有信誉的验房师，并不是谁起的验房公司名字好听就谁的好，现在咱们国家对验房标准没有具体的规定。

我特别提到的验房单的合理性，我在这里展示一下，现在济南市100%小区的开发商交房就是一个简单的表格，这么小的表格只有三分之二的面积能使用，下面就是水电表、业主物业签字的格式，根本不够用，特别是他们随机跟着记录的人员，你说十个问题给你记上三个，不如你自己记。我展示一下我自己验房单，我设计的验房单在一些大的小区、明智的开发商就说用我的（这不是我自己吹嘘），验房单简化以后发现还是不够用，就直接打印了。上百处不符合国家建筑设计和国家建筑规范的问题，但是最后一定要留一个业主和交房人员签字的地方。业主签字做了两项工作，第一，我接到你交房通知书来了，因为开发商有限定，比如几月几日几点来验房，业主有时候觉得反正自己你不合格等等，自己就不去了，这样就造成了法律诉讼的被动。你没有验房是因为你出差在外还是不具备交房条件不符合国家交房的程序、手续、文件和质量？你得要书面给他回复，你也得要花12块钱回执的特快转递给他，证明你收到了，没有收房有自己的理由。你要等，等法定的三表到手以后再去，去了也不一定拿钥匙交房了。从验房到收房达到你相对满意的时候再办理交房手续。

　　填写完验房单，证明我已经来收房了。我没有拿钥匙的原因是因为存在以上这么多的质量问题。最后，为什么是交房代表而不写物业公司呢？现在开发商委托物业公司收，如果写了物业公司证据就不足了，不管你是物业开发还是客服，你签了字了，你代表卖给我房子的建设单位认可了我这个验房单，认可了我如期来收房、验房了，没有拿钥匙的原因是因为存在以上的问题，同时还得要主张这些问题多长时间能修好，我也制造了一系列的格式条款，我认为我这个格式是比较合理的。还写了多少日以内修复完毕。如果开发商签字了，日期填上了，你没修复完毕，是你违约，而不是我业主违约。所以业主一定要注意用法律保护自己的权利，维权要会策略和技巧。同时，按照建设部的要求，现在商品房为普通房，普通房的交房标准是比较粗的，但是几乎90%以上的业主拿到钥匙以后还要进行装修。所以我弄了第二个验房单。

　　还有一个《给楼上的一封信》，为什么出现这封信？这是目前90%的开发商在搪塞业主，楼上的业主必须开开门配合楼下的业主进行闭水实验，闭水实验是一个重大指标，24小时看楼上有防水要求的厨房、卫生间、阳台地面是否渗漏，入住以后，楼上的业主频繁使用卫生间、淋浴房就会渗漏，渗下的水都是黑色的，然后再发防水材料，这个防水材料不仅严重地呛鼻子，而且楼上楼下闹激烈的矛盾，这时候开发商会说了，不是我不给你修，而是楼上的业主不让修。可是现在90%以上的开发商不配合提供楼上业主的钥匙，他说的似乎有道理。什么道理？说这是楼上的隐私，我不能提供给你楼上业主的电话号码，楼上的业主不愿意，弄的人家那么湿怎么办？法律已经有明确的规定，你家的天花板就是楼上的地面，属于公共部位。五年的保修期终止了，维修费用由你们两家共同平分，五年之内开发商承担责任，所以一定要找到开发商。开发商不提供楼上的联系方式，这种行为是错误的。所以我用非常恳切的语言写了这封信，让他配合，你的楼上的楼上也会做闭水实验。原则是按照建设部的要求，必须按照国家强制的一些规范，这个在标准上都有，“应该、必须”措词非常严格地进行检验。