致小区业主函
各位尊敬的瑞江花园小区业主:
我是瑞江花园小区兰苑的一名业主,我也是一名法律工作者,也是一位胸怀正义的年青人。今年7月份,看到所谓的业主委员会张贴的更换物业公司的告示之后,新的物业公司入驻了.多日没有动静后,突然看到小区各个入口处开始修建车辆出入电子管理系统,心里突然一惊----办理案件过程中遇到的物业公司的敛钱行径终于在自己居住的小区上演了。
果不出所料.今天看到那么多业主半夜三点开始排队购买所谓的固定停车位,争先恐后地签署侵害他人权利的合同,交纳不知所云的停车卡押金,我感到悲哀。又看到那么多业主无奈地与物业公司争执,物业公司无知欺瞒的嘴脸,我觉得我有责任帮大家普及一下与物业管理相关的法律规定。是否选择维权,我认为这是大家的权利.但首先,大家有应当知道自己究竟有什么权利以及如何维护自己的权利.
首先,关于物业公司所谓的停车管理卡片。该卡片不仅仅是用于停车,将来还要用于门禁系统。该项管理措施本应是为了保证业主生活环境的安全、安定，而不是为了敛取钱财。制作卡片有一定的成本，应当收取工本费，无论交通卡、银行卡等等生活中的卡片收取工本费已经无可厚非，但究竟需要多少工本费，业主作为价款的支付方应当有权利知晓。物业公司收取50-150不等的押金，这是闻所未闻的。其以押金的形式掩盖了高价收取工本费的本质。仔细想一想，该卡片为小区出入的权限卡，如果不搬离小区，怎么可能有退回押金的情况出现呢。再想一想，假设物业服务合同到期或者提前解除，物业撤出小区，新入驻的物业公司启用新的门禁系统，押金又有什么保障退回呢。所谓押金是针对没有权的物品，暂时使用，为确保物品完好而暂时收取的费用，等到归还物品时退还。门禁电子卡如同钥匙一般，业主完全具有权，谁家锁头、钥匙不是买的，而是交了押金取回来的呢。最后，业主们试想一下，现在是针对停车系统，每户一张卡片，物业公司的方案是实行小区内一卡通，那么等到不久后，安装了入户门禁的时候，每户最少还需要2-3张门卡，物业公司在这一项上就将获取多少稳定收益。呵呵，我们对物业公司提供了一笔巨额的无期无息贷款。物业公司负责设计方案的工作人员难道是标题档出身，用名称哄骗憨厚老实的业主，使业主对几乎不可能实现的收回押金的权利抱着热火罐。
其次，关于停车位问题。物业公司的多位工作人员解释均不同。8月25日之前，咨询得知除原有固定车位之外，其余均为临时随意车位，先到先停，卡片是为了出入门禁管理，避免外车随意进出。8月26日，办卡上述，工作人员表示，固定车位的每月90元费用，临时车位的每月60元费用。8月26日下午，工作人员表示，保证每家尽量都取得一个固定车位，不签署固定停车协议的，就只能计时收费。请问物业公司该项举措是否已经做出决定方案，是否征得业主同意，又为何朝令夕改。暂且不谈他们自己的混乱，我先来为大家分析一下停车位的法律问题。
《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，属于城镇公共道路的除外。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
目前物业公司保证的固定车位均是占用了业主享有共有权的道路。换句话说，建立车位的土地，我们在购房之初，均已经缴纳了均摊的土地使用费，土地使用权归业主共有。物业公司称其签署的车位协议不具有保管合同关系，仅是基于占地使用而产生的法律关系。那么，对于业主共有的道路，以及用业主共有道路建成的停车位，本属于业主共有，物业公司有何权利签署使用协议并收取费用。签署了该协议的业主事实上与不具有车位处分权的物业公司达成了合同关系，无意中侵害了其他业主的权利，在没有其他业主同意的前提下，该合同依法不具有法律效力。其他业主均有权利通过提起诉讼的方式要求物业公司停止侵权行为。
需要提出的是，这项权利是权利业主都享有的权利，而不只是拥有车辆的业主。共同使用，即均有权利使用，既可以停车，也可以作为休闲娱乐或者道路通行所用。
第三，关于究竟谁有权利决定划分固定停车位。《物业管理条例》第11条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。第12条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述内容在《物权法》第76条也有所规定。同时《物业服务纠纷司法解释》第7条对于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”进行了适用解释，即改变共有部分的用途，利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分等行为属于上述重大事项。由此可见，将小区内共用道路改变为固定停车场的行为需要由业主按照一定的表决比例共同决定。试问，有多少业主接到了就停车场问题征求意见的通知，又有多少业主参与了表决。物业公司负责登记办卡的工作人员表示，决策是经过业主委员会同意的。根据上述法律规定，该项行为不仅仅是业主委员会同意就可以的了。不仅如此，业主委员会只有权利组织更换选择物业公司，而没有权利决定物业公司，上述决定权也是全体业主的，但到目前为止，业主委员会以及物业公司也没有公示有多少业主参与表决，表决的具体结果是如何的。与瑞江花园小区的景观花园小区现在也在进行更换物业公司的程序。人家的程序是，业主委员会入户逐一发送选票单，再逐一回收，并且小区入口处的电子显示屏，向业主公示参加选举人数、赞成票、弃权票、否定票的各自票数，供全体业主监督。
如果确如物业工作人员所称，业主委员会擅自同意物业公司的方案，业主们也有权利救济。《物业管理条例》第12条规定，业主委员会的决定，侵害业主的权利，受侵害的业主可以申请人民法院撤销决议。注意，《物业服务纠纷司法解释》第12条同时还规定了，行使上述撤销权的期限为知道或者应当知道业主委员会做出决定之日起1年内。换句话说，最迟，当我们得知物业公司划分本属于业主共有的车位的时候，这1年期限就开始起算了，如果物业公司的行为经过业主委员会的同意，而没有经过一定比例业主的同意，业主就应当在这1年内行使权利。
第四，对于物业公司的行为，我们还可以做什么维护自己的权利。说句实在话，从事法律工作这么多年来，最深的体会就是，任何维权行为都是需要有成本的，这就要考虑维权方式的成本与所维护的权利之间的关系。最好的方式当然是协商解决，毕竟物业公司是小区的大管家，好的物业服务有助于提升业主房屋的价值，这也是我为什么坚持从没有物业管理的小区搬到有物业管理的小区的原因。但是如果协商解决不了，也不要惧怕司法救济手段。当下虽然司法环境并不是很好，但是总的发展方向还是好的，大多数法院、法官还是会秉公执法的。
再说说维权的法律依据。《物业服务纠纷司法解释》第14条规定，建设单位或者其他人占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权要求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应当支持。属于前款擅自进行经营性行为的，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修基金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。侵权人需要对成本的支出和其合理性承担举证责任。由此可见，业主不但可以通过法律救济阻止物业公司的权利，而且还有权利获得物业公司利用业主共用车位所得的收益。进而言之，即使大家一致同意划分固定车位，但收取的费用绝不应当成为物业公司的盈利收益。
第五、每家一个固定车位的承诺是否可能实现。物业公司的工作人员承认车位使用协议不是保管协议，那么根据前面几点的阐述，业主共有的车位，有均等的使用权，物业公司无权承诺固定车位。既然物业公司并非签署保管协议，那么其就无权收取费用。但现实情况是，物业公司工作人员表示，即使是小区业主，如果不购买固定车位，在小区停车，也需要按小时收取停车费，这与强迫固定车位有什么区别呢。但是每个有车的业主都有一个固定的车位，小区内将会是什么样的场面，这又怎么可能呢。物业公司虽然入户考察过车辆拥有的情况，但考察结果是怎样的呢？不管结果怎样，我认为对于这样一个建于21世纪初的小区，其最初的规划设计怎么可能高瞻远瞩到现在车辆保有的规模，这是连许多新建小区都无法保证的。据我了解，瑞江花园小区业主车辆许多都停到了四个苑外。工作人员还表示固定停车位之外还有临时停车区域，心明眼亮的业主，你们认为有那么多地方吗？你们看到和原有固定车位一样的区域划分以及地锁了吗？工作人员的回答总是那么含糊其辞，总是在说“尽量保证每户都有一个固定车位”，如何保证呢?虽然出现了三点钟排队的盛况，但没有排到的，下午也可以继续登记。我看到的就是有要求的就登记，没见到有数量控制。
当问及如何保证固定的时候，一位为业主办理手续的大姐表示,只要签署固定车位协议的，就一定能保证。你的车位没有停车时，会允许其他车辆临时停车，但如果你回来了，就会让他们离开。请问，如何采取什么手段，让人家离开呢？找不到人的话呢，难道把人家的车拖走。一位办理手续的业主提醒道，应该有地锁。这位物业公司的大姐跟着附和道，会有地锁。请问如果有地锁，又如何实现他们所说的临时停车呢。而且物业公司称，固定停车位,没有车时,其他没有固定车位的业主车辆或者外来车辆可以临时停放，但会收取临时停车费。一个车位收取两份钱,不知道签署了协议的业主,合同中是否有关于临时停放车辆占用您固定车位的费用分担约定。
此外，物业公司分配停车场并收取费用的行为是否经过有关部门的审批手续，更是有待进一步考察。已经办了车位使用协议的业主，你们缴纳的费用是否收到正规的？
最后，提醒大家正当维护。之所以强调这一点，是因为我听到有的业主说会采取极端的堵大门的行为,有的业主说谁装地锁，我砸谁的车，有的业主说不解决这个问题我们不缴纳物业费。我奉劝业主们,本来我们是有理的,我们是受害者,法律是公正的,我们可以用正当途径解决问题,不要在受到侵害的同时,再侵害其他人的权利。我们本来互不相识，居住在一个小区，也算是有缘人。业主本是一家人,在对待物业公司和业主委员会的不当行为上应统一思想,统一行为,只有保护了其他人的权利,才能使自己的权利不受侵害。关于物业费的问题，根据目前的物业法律规定,物业费不仅仅是物业公司的报酬,是物业管理的费用,欠缴物业费侵害的是业主的共同利益,目前司法审判实践中,一般不支持以物业公司物业服务瑕疵为抗辩理由的物业费拒缴行为。当然有更多的业主表示，团结起来，对抗物业公司的不当行为。曾经看到过太多的案件中物业公司引起的业主之间因停车位发生的混战。我真的不希望看到不久的将来这样的混战发生在我们的小区。
致小区业主函
各位尊敬的瑞江花园小区业主:
我是瑞江花园小区兰苑的一名业主,我也是一名法律工作者,也是一位胸怀正义的年青人。今年7月份,看到所谓的业主委员会张贴的更换物业公司的告示之后,新的物业公司入驻了.多日没有动静后,突然看到小区各个入口处开始修建车辆出入电子管理系统,心里突然一惊----办理案件过程中遇到的物业公司的敛钱行径终于在自己居住的小区上演了。
果不出所料.今天看到那么多业主半夜三点开始排队购买所谓的固定停车位,争先恐后地签署侵害他人权利的合同,交纳不知所云的停车卡押金,我感到悲哀。又看到那么多业主无奈地与物业公司争执,物业公司无知欺瞒的嘴脸,我觉得我有责任帮大家普及一下与物业管理相关的法律规定。是否选择维权,我认为这是大家的权利.但首先,大家有应当知道自己究竟有什么权利以及如何维护自己的权利.
首先,关于物业公司所谓的停车管理卡片。该卡片不仅仅是用于停车,将来还要用于门禁系统。该项管理措施本应是为了保证业主生活环境的安全、安定，而不是为了敛取钱财。制作卡片有一定的成本，应当收取工本费，无论交通卡、银行卡等等生活中的卡片收取工本费已经无可厚非，但究竟需要多少工本费，业主作为价款的支付方应当有权利知晓。物业公司收取50-150不等的押金，这是闻所未闻的。其以押金的形式掩盖了高价收取工本费的本质。仔细想一想，该卡片为小区出入的权限卡，如果不搬离小区，怎么可能有退回押金的情况出现呢。再想一想，假设物业服务合同到期或者提前解除，物业撤出小区，新入驻的物业公司启用新的门禁系统，押金又有什么保障退回呢。所谓押金是针对没有权的物品，暂时使用，为确保物品完好而暂时收取的费用，等到归还物品时退还。门禁电子卡如同钥匙一般，业主完全具有权，谁家锁头、钥匙不是买的，而是交了押金取回来的呢。最后，业主们试想一下，现在是针对停车系统，每户一张卡片，物业公司的方案是实行小区内一卡通，那么等到不久后，安装了入户门禁的时候，每户最少还需要2-3张门卡，物业公司在这一项上就将获取多少稳定收益。呵呵，我们对物业公司提供了一笔巨额的无期无息贷款。物业公司负责设计方案的工作人员难道是标题档出身，用名称哄骗憨厚老实的业主，使业主对几乎不可能实现的收回押金的权利抱着热火罐。
其次，关于停车位问题。物业公司的多位工作人员解释均不同。8月25日 之前，咨询得知除原有固定车位之外，其余均为临时随意车位，先到先停，卡片是为了出入门禁管理，避免外车随意进出。8月26日 ，办卡上述，工作人员表示，固定车位的每月90元费用，临时车位的每月60元费用。8月26日下午 ，工作人员表示，保证每家尽量都取得一个固定车位，不签署固定停车协议的，就只能计时收费。请问物业公司该项举措是否已经做出决定方案，是否征得业主同意，又为何朝令夕改。暂且不谈他们自己的混乱，我先来为大家分析一下停车位的法律问题。
《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，属于城镇公共道路的除外。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
目前物业公司保证的固定车位均是占用了业主享有共有权的道路。换句话说，建立车位的土地，我们在购房之初，均已经缴纳了均摊的土地使用费，土地使用权归业主共有。物业公司称其签署的车位协议不具有保管合同关系，仅是基于占地使用而产生的法律关系。那么，对于业主共有的道路，以及用业主共有道路建成的停车位，本属于业主共有，物业公司有何权利签署使用协议并收取费用。签署了该协议的业主事实上与不具有车位处分权的物业公司达成了合同关系，无意中侵害了其他业主的权利，在没有其他业主同意的前提下，该合同依法不具有法律效力。其他业主均有权利通过提起诉讼的方式要求物业公司停止侵权行为。
需要提出的是，这项权利是权利业主都享有的权利，而不只是拥有车辆的业主。共同使用，即均有权利使用，既可以停车，也可以作为休闲娱乐或者道路通行所用。
第三，关于究竟谁有权利决定划分固定停车位。《物业管理条例》第11条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。第12条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述内容在《物权法》第76条也有所规定。同时《物业服务纠纷司法解释》第7条对于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”进行了适用解释，即改变共有部分的用途，利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分等行为属于上述重大事项。由此可见，将小区内共用道路改变为固定停车场的行为需要由业主按照一定的表决比例共同决定。试问，有多少业主接到了就停车场问题征求意见的通知，又有多少业主参与了表决。物业公司负责登记办卡的工作人员表示，决策是经过业主委员会同意的。根据上述法律规定，该项行为不仅仅是业主委员会同意就可以的了。不仅如此，业主委员会只有权利组织更换选择物业公司，而没有权利决定物业公司，上述决定权也是全体业主的，但到目前为止，业主委员会以及物业公司也没有公示有多少业主参与表决，表决的具体结果是如何的。与瑞江花园小区的景观花园小区现在也在进行更换物业公司的程序。人家的程序是，业主委员会入户逐一发送选票单，再逐一回收，并且小区入口处的电子显示屏，向业主公示参加选举人数、赞成票、弃权票、否定票的各自票数，供全体业主监督。
如果确如物业工作人员所称，业主委员会擅自同意物业公司的方案，业主们也有权利救济。《物业管理条例》第12条规定，业主委员会的决定，侵害业主的权利，受侵害的业主可以申请人民法院撤销决议。注意，《物业服务纠纷司法解释》第12条同时还规定了，行使上述撤销权的期限为知道或者应当知道业主委员会做出决定之日起1年内。换句话说，最迟，当我们得知物业公司划分本属于业主共有的车位的时候，这1年期限就开始起算了，如果物业公司的行为经过业主委员会的同意，而没有经过一定比例业主的同意，业主就应当在这1年内行使权利。
第四，对于物业公司的行为，我们还可以做什么维护自己的权利。说句实在话，从事法律工作这么多年来，最深的体会就是，任何维权行为都是需要有成本的，这就要考虑维权方式的成本与所维护的权利之间的关系。最好的方式当然是协商解决，毕竟物业公司是小区的大管家，好的物业服务有助于提升业主房屋的价值，这也是我为什么坚持从没有物业管理的小区搬到有物业管理的小区的原因。但是如果协商解决不了，也不要惧怕司法救济手段。当下虽然司法环境并不是很好，但是总的发展方向还是好的，大多数法院、法官还是会秉公执法的。
再说说维权的法律依据。《物业服务纠纷司法解释》第14条规定，建设单位或者其他人占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权要求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应当支持。属于前款擅自进行经营性行为的，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修基金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。侵权人需要对成本的支出和其合理性承担举证责任。由此可见，业主不但可以通过法律救济阻止物业公司的权利，而且还有权利获得物业公司利用业主共用车位所得的收益。进而言之，即使大家一致同意划分固定车位，但收取的费用绝不应当成为物业公司的盈利收益。
第五、每家一个固定车位的承诺是否可能实现。物业公司的工作人员承认车位使用协议不是保管协议，那么根据前面几点的阐述，业主共有的车位，有均等的使用权，物业公司无权承诺固定车位。既然物业公司并非签署保管协议，那么其就无权收取费用。但现实情况是，物业公司工作人员表示，即使是小区业主，如果不购买固定车位，在小区停车，也需要按小时收取停车费，这与强迫固定车位有什么区别呢。但是每个有车的业主都有一个固定的车位，小区内将会是什么样的场面，这又怎么可能呢。物业公司虽然入户考察过车辆拥有的情况，但考察结果是怎样的呢？不管结果怎样，我认为对于这样一个建于21世纪初的小区，其最初的规划设计怎么可能高瞻远瞩到现在车辆保有的规模，这是连许多新建小区都无法保证的。据我了解，瑞江花园小区业主车辆许多都停到了四个苑外。工作人员还表示固定停车位之外还有临时停车区域，心明眼亮的业主，你们认为有那么多地方吗？你们看到和原有固定车位一样的区域划分以及地锁了吗？工作人员的回答总是那么含糊其辞，总是在说“尽量保证每户都有一个固定车位”，如何保证呢?虽然出现了三点钟排队的盛况，但没有排到的，下午也可以继续登记。我看到的就是有要求的就登记，没见到有数量控制。
当问及如何保证固定的时候，一位为业主办理手续的大姐表示,只要签署固定车位协议的，就一定能保证。你的车位没有停车时，会允许其他车辆临时停车，但如果你回来了，就会让他们离开。请问，如何采取什么手段，让人家离开呢？找不到人的话呢，难道把人家的车拖走。一位办理手续的业主提醒道，应该有地锁。这位物业公司的大姐跟着附和道，会有地锁。请问如果有地锁，又如何实现他们所说的临时停车呢。而且物业公司称，固定停车位,没有车时,其他没有固定车位的业主车辆或者外来车辆可以临时停放，但会收取临时停车费。一个车位收取两份钱,不知道签署了协议的业主,合同中是否有关于临时停放车辆占用您固定车位的费用分担约定。
此外，物业公司分配停车场并收取费用的行为是否经过有关部门的审批手续，更是有待进一步考察。已经办了车位使用协议的业主，你们缴纳的费用是否收到正规的？
最后，提醒大家正当维护。之所以强调这一点，是因为我听到有的业主说会采取极端的堵大门的行为,有的业主说谁装地锁，我砸谁的车，有的业主说不解决这个问题我们不缴纳物业费。我奉劝业主们,本来我们是有理的,我们是受害者,法律是公正的,我们可以用正当途径解决问题,不要在受到侵害的同时,再侵害其他人的权利。我们本来互不相识，居住在一个小区，也算是有缘人。业主本是一家人,在对待物业公司和业主委员会的不当行为上应统一思想,统一行为,只有保护了其他人的权利,才能使自己的权利不受侵害。关于物业费的问题，根据目前的物业法律规定,物业费不仅仅是物业公司的报酬,是物业管理的费用,欠缴物业费侵害的是业主的共同利益,目前司法审判实践中,一般不支持以物业公司物业服务瑕疵为抗辩理由的物业费拒缴行为。当然有更多的业主表示，团结起来，对抗物业公司的不当行为。曾经看到过太多的案件中物业公司引起的业主之间因停车位发生的混战。我真的不希望看到不久的将来这样的混战发生在我们的小区。